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¿En qué hay que fijarse?
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En la difícil decisión de elegir una vivienda, hay algunos
conceptos que debemos tener en cuenta para no precipitarnos en la elección. El
precio de la vivienda viene determinado principalmente por tres factores:
- Superficie
- Situación o entorno
- Calidad de la construcción
Comenzaremos por referirnos a la superficie de la vivienda.
Lo que nos interesa es el precio del metro cuadrado, ya que será lo que
determine el precio total de la vivienda. Al hablar de superficie, debemos
diferenciar:
- Superficie útil: Se entiende por
superficie útil la del suelo de la vivienda cerrada por el perímetro definido
por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas y
locales de cualquier uso incluyendo la mitad de la superficie del suelo de los
espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como terrazas,
balcones y logia y excluyendo la superficie ocupada en planta por
cerramientos interiores, fijos o móviles, por los elementos estructurales
verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior
a los 100 cm².
- Superficie construida: Es la
superficie útil definida anteriormente, sin excluir la superficie ocupada por
los elementos interiores mencionados e incluyendo los cerramientos exteriores al
100% ó al 50% según se trate de cerramientos de fachada o de
cerramientos compartidos con otras viviendas o locales respectivamente.
De forma más clara, podemos referirnos a la superficie
útil como la suma de las superficies de todos los espacios de la vivienda
excluyendo el grosor de las paredes e incluyendo la mitad de la superficie del
suelo de los espacios exteriores de uso privativo como terrazas, balcones y
logias. Y como superficie construida entendemos la suma de la superficie
útil más el grosor de las paredes. La superficie de balcones o terrazas
cubiertos por tejadillos o cobertizos se incluirán cuando se encuentren
limitados lateralmente por paredes, en caso contrario, se computará tan sólo el
50% de la superficie de los mismos.
Conociendo estos dos conceptos, es
muy fácil definir la superficie total, o también
llamada superficie computable, que incluye la
superficie construida de la vivienda y la parte proporcional de los espacios
comunes del edificio. Estas zonas comunes pueden ser por ejemplo el portal, la
escalera, el jardín comunitario...
La superficie útil respecto de la superficie total del
edificio es la que determina la cuota de participación o de
copropiedad de la vivienda, que nos indica en qué proporción participamos
en los elementos de la comunidad. Normalmente, será este coeficiente el
que determine la contribución que haremos a los gastos comunes, aunque también
se puede acordar por unanimidad que esta contribución se haga a partes iguales.
Este porcentaje no sólo condicionará los gastos que tendremos, sino también una
serie de ingresos como por ejemplo la indemnización de un seguro, la venta de un
bien común como la vivienda del portero, una expropiación, etc.
Además, como
señalamos, otro de los conceptos en el que debemos fijarnos es el entorno que rodea a la vivienda. Debemos de informarnos de
una serie de detalles que sin duda añadirán o en su caso, restarán valor, a la
vivienda por la que nos interesamos. Es importante prestar atención a:
- Posibles obras urbanísticas, en la Municipalidad podrán
informarnos de esto.
- Proximidad de transportes públicos, estacionamientos...
- Existencia de espacios verdes, centros deportivos,
escolares...
- Otros conceptos importantes como la luz, sistemas de
ventilación....
- Los servicios comunes del edificio como jardines, piscinas,...
- Sistemas de seguridad como los correctos sistemas de
ventilación para los estacionamientos subterráneos, sistema contra incendios,...
Por último, debemos mencionar la importancia de la
calidad de la construcción. La información que
necesitamos variará dependiendo del tipo de vivienda en el que estemos
interesados, por lo que clasificaremos en función de si la vivienda sea nueva o
sea de segunda mano.
- Vivienda Nueva:
- Si la vivienda todavía no se encuentra construida, es
decir, si es sobre plano, (está en verde) podemos exigir un plano
alzado y una memoria de calidades. En el plano se indica la superficie útil y
construida de la vivienda, las habitaciones y salas. La memoria de calidades es
el documento que debe estar firmado por el aparejador o arquitecto de la obra
donde se nos indica todos los materiales y elementos empleados en la casa: tipo
de suelos, puertas, ventanas, saneamientos... También debemos exigirle al
vendedor la documentación que garantice que las instalaciones de agua, gas,
electricidad y teléfono corresponden a la normativa legal vigente para poder
contratar el suministro de estos servicios. En la memoria de calidades también
se detalla el emplazamiento de las instalaciones de redes eléctricas, agua, gas
y calefacción...
- Si la vivienda está construida, el vendedor debe proporcionarnos la siguiente
documentación referente a sus calidades: nombre, domicilio y datos de
inscripción en el Registro, plano general de la situación de la
vivienda y plano de la propia vivienda, documento detallado de las redes de
suministro, descripción de la vivienda, indicando su superficie útil y la
descripción del edificio con las zonas comunes.
- Vivienda de segunda mano:
Tendremos que prestar especial atención a:
- Estado de
conservación y antigüedad del edificio, sería conveniente fijarnos en el estado
de la estructura (si está reforzada, rehabilitada, o si necesita inspecciones
periódicas de mantenimiento).
- Instalaciones: Aislamiento térmico, agua,
gas, gasfitería, instalación eléctrica
y calefacción (si el sistema es eléctrico, de radiadores, de aire caliente, si
es central o individual...)
- Ver si es necesario realizar reformas
importantes
- Comprobar la estructura del edificio, nivel de los
acabados, aperturas hacia el exterior... La aparición de grietas y humedades nos
advierten de defectos en la estructura o en los cimientos del edificio.
- Informarnos si la comunidad de propietarios tiene previsto realizar
alguna obra de mejora o reparación importante ya que si pasamos a ser nuevos
propietarios tendremos que hacer frente a estos gastos. Pueden ocurrir dos
cosas, que se desembolse el importe íntegro de la obra por el fondeo de reserva, o bien que se realice el
pago mensualmente a través de los gastos comunes.
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