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Préstamos hipotecarios
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Un Préstamo Hipotecario es un préstamo con una garantía real, añadida a la
garantía personal, que se materializa en la hipoteca de un bien inmueble (la
vivienda) a favor del Banco o Entidad que presta el dinero. Es decir, la entidad
financiera pasaría a ser propietaria de la vivienda en el caso de no cumplirse
los pactos establecidos en la concesión del Préstamo Hipotecario (pagos
puntuales, plazos, etc.).
La existencia de esa garantía real es lo que
hace que los tipos de interés aplicados en los préstamos hipotecarios sean mucho
menores que los aplicados en los préstamos personales, ya que en éstos últimos
se suele aportar menores garantías.
Partes más importantes
Le aconsejamos que después de esta lectura, pruebe nuestro
simulador hipotecario y vea como cambia el dividendo a pagar y el total de
intereses cambiando el tipo de interés, los años de duracion del prestamo y el
porcentaje a pagar.
Importe
Como hemos comentado cuando
hablábamos de los factores que determinan la concesión de un préstamo
hipotecario hay dos aspectos que determinan el importe del préstamo que podremos
conseguir y son:
El valor de tasación. Como
norma general, usted podrá obtener entre el 70% y el 80% del valor de tasación
del inmueble a hipotecar. Si bien este porcentaje puede ser mayor dependiendo de
la entidad y de las garantías aportadas. Hay entidades que ya ofrecen préstamos del 100% e incluso del 110%.
Los
ingresos. Normalmente las entidades recomiendan que la cuota del préstamo
más otros pagos comprometidos no representen más del 40% de los ingresos netos
mensuales justificables.
Plazo de amortización
El plazo de amortización es el tiempo que se establece para
la devolución del préstamo. Debido a la cuantía de la operación los plazos
suelen ser muy alargados pudiendo llegar hasta 40 años, aunque depende entre
otras cosas de la política comercial de la entidad y de la edad del solicitante.
Difícilmente un persona con sesenta años pueda acceder a un préstamo a 25 años
por ejemplo a no ser que vaya acompañado por un titular o avalista de la
operación con una edad acorde al plazo solicitado.
Hay que tener en cuenta que si bien a mayor plazo, la cuota a
pagar es menor, a la larga se pagan más intereses. A menor plazo ocurre lo
contrario. Por eso es fundamental establecer un plazo de amortización acorde a
nuestras posibilidades pues podría ocurrir que por querer ahorrarse el pago de
unos intereses escojamos un plazo que suponga una carga demasiado agobiante.
En el supuesto que nos decantemos por un préstamo a
interés fijo hay que tener en cuenta que los plazos de amortización suelen ser
mucho menores (normalmente 12-15 años) que los préstamos a interés variable.
También se puede establecer un periodo de carencia, con el fin de que en
los primeros años de la operación, el titular sólo pague los intereses del
préstamo.
Tipo de interés
Es un factor clave en cualquier préstamo pero no el único. Muchas
veces nos dejamos llevar simplemente por ofertas muy agresivas para el plazo
inicial y olvidamos otros condicionantes como las comisiones o el diferencial
sobre el índice de referencia. Aún así, es indudable su importancia pues junto
al plazo de amortización determina el dividendo y en definitiva lo que al final
pagaremos a lo largo de los años.
Comisiones
Son muchas veces causa de "sorpresa" e incluso "enfado" de
los solicitantes de un préstamo hipotecario. Pero ahí están. Las comisiones
tienen un peso muy importante en los créditos, tanto hipotecarios como al
consumo, ya que de ellas depende que se pague más o menos dinero a lo largo de
la vida de un préstamo. Esto se debe a que las de apertura y estudio influyen en
el cálculo del coste efectivo de un préstamo.
Existen los siguientes tipos de comisiones:
Comisión de
apertura. Bajo la denominación de comisión de apertura se esconden
todos los gastos originados en las entidades financieras por la tramitación de
un contrato crediticio. Se expresa en tanto por ciento del importe del préstamo.
Así, si solicitamos un crédito de 20 millones de pesos y nos decantamos por
una hipoteca con una comisión elevada -por ejemplo del 1,5%- pagaremos 300.000
pesos por este concepto. Habitualmente, la cuantía de esta comisión se cobra
de una sola vez, cuando se firma el contrato, sin embargo, es posible pactar
pagarla a lo largo de la vida del préstamo.
Comisión
de cancelación o amortización anticipada. Generalmente las entidades
financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el préstamo
hipotecario total o parcialmente antes de que termine el plazo. Como los
intereses están estimados para el total de la vida del préstamo, si ésta se
acorta, el beneficio de banco o caja es menor. Por ello, al cancelar el préstamo
total o parcialmente (con entregas a cuenta) las entidades financieras cobran una
comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta.
Legalmente, las comisiones de cancelación tienen fijados unos límites máximos.
En los préstamos a interés variable la comisión por amortización está limitada
al 1%, en los préstamos a interés fijo la comisión es más elevada debido al
mayor riesgo que implica sobre la entidad las oscilaciones sobre los tipos de
interés.
Comisión de subrogación.La subrogación consiste en el cambio
de hipoteca de una entidad financiera a otra, variando el tipo de interés, y
manteniendo las mismas condiciones en cuanto a vencimiento de la operación e
importe pendiente de amortizar. La entidad financiera tiene que estar de acuerdo
para que se lleve a efecto la subrogación, derivándose el pago de la
correspondiente comisión por parte del subrogado.
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