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¿Qué propiedad me puedo comprar?
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Hay una pregunta que debemos hacernos antes de empezar a
buscar el departamento o la casa de nuestros sueños, ¿Cuánto me puedo gastar? Es una pregunta
sencilla, pero para responderla debemos tener en cuenta varios factores.
¿Qué factores determinan la
concesión de un préstamo hipotecario?
Lo más común es que necesitemos pedir dinero al banco, ya que
son muy pocos los que disponen de liquidez suficiente para pagar
una vivienda en efectivo. El primer problema puede venir del hecho de que los
bancos normalmente no nos van a prestar el dinero suficiente para pagar la
totalidad del precio de la vivienda. Lo habitual es que nos concedan un préstamo
por el 80% del valor de tasación, así pues, en principio debemos contar con el
20% restante.
El banco determinará la cantidad que nos presta en función
a dos variables principalmente:
A. El valor de tasación de la vivienda.
B. Nuestra capacidad de endeudamiento.
Veamos que significan cada uno de ellos.
A. El valor de tasación. Como ya hemos visto, normalmente los préstamos
hipotecarios no cubren el 100% del precio de la vivienda, sino que limitan el
importe del préstamo a un porcentaje (en general el 80%) sobre el valor de
tasación.
El valor de tasación no tiene por que coincidir con el
precio que nosotros pagamos por la vivienda (precio de mercado). Para hallarlo,
el banco enviará un tasador a visitar la casa y será éste el que lo calcule en
base a unos determinados parámetros.
Imaginemos que la vivienda que nos
gusta cuesta 2.000 UF (unos 36 millones de pesos), este es el precio de
mercado, pero nos la tasan en 1.800 UF (unos 32 millones y medio de pesos). En este
caso, nuestro banco o caja no nos prestará las 2.000 UF que cuesta la
vivienda sino, como máximo, un porcentaje sobre el valor de tasación,
normalmente el 80% (algunas entidades llegan hasta el 100%, pero a cambio suelen
aplicarnos unas condiciones más desfavorables).
En nuestro ejemplo
obtendríamos como máximo un préstamo de 1.440 UF (unos 26 millones de pesos)
con lo que debemos contar con la diferencia hasta llegar al precio que realmente
nos cuesta la vivienda.
Es importante reiterar que el valor de tasación
normalmente no coincide con el de mercado, pudiendo ser mayor o menor que éste
según los casos.
B. ¿Qué es la capacidad de endeudamiento? Se trata de un cálculo que
hacen las entidades financieras para ver cuánto dinero seremos capaces de
devolverles mensualmente. Con ello calcularán cuánto pueden prestarnos y en qué
plazo podremos reembolsárselo.
Parten de la premisa de que la cuota del
préstamo hipotecario más las cuotas de otros préstamos (u otros saldos
comprometidos) no deben representar más del 35/40% de nuestros ingresos netos
mensuales. (Ingresos netos mensuales = ingresos netos anuales/ 12).
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